怎么进行房地产开发？——威海房产纠纷律师分析

　1、房地产开发要满足什么条件?

　　(1)开发主体合法。

　　进行房地产开发的单位和个人，首先应取得房地产开发的资格。如果是房地产开发企业，则应依照《城市房地产管理法》规定的条件设立，向工商行政管理部门申请登记，并取得营业执照。

　　(2)使用权。

　　房地产开发主体必须通过《城市房地产管理法》规定的合法途径(出让和划拨)，取得房地产开发用地使用权。用于房地产开发的土地，必须权属清晰，房地产开发主体拥有《国有土地使用证》。

　　《城市房地产管理法》第28条规定：“依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产。”

　　(3)在规定的期限内动工。

　　以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费;满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。但是，因不可抗力，或者政府、政府有关部门的行为，或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。

　　2、房地产开发类型有哪些

　　房地产开发包括土地开发和房屋开发。

　　(1)土地开发。

　　土地开发主要是指房屋建设的前期工作，主要有两种情形：一是新区土地开发，即把农业或者其他非城市用地改造为适合工商业、居民住宅、商品房以及其他城市用途的城市用地;二是旧城区改造或二次开发，即对已经是城市土地，但因土地用途的改变、城市规划的改变以及其他原因，需要拆除原来的建筑物，并对土地进行重新改造，投入新的劳动。

　　(2)房屋开发。

　　就房屋开发而言，一般包括四个层次：第一层次为住宅开发;第二层次为生产与经营性建筑物开发;第三层次为生产、生活服务性建筑物的开发;第四层次为城市其他基础设施的开发。

　　3、房地开发必须严格执行什么原则?

　　《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十四条规定：“房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。”

　　4、以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，超过出让合同约定的动工期限开发的，国家有什么规定?

　　以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地作途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费;满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权;但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。

　　5、房地产开发企业在向工商部门领取营业执照后，应在多少时间内，向登记机关所在地的县级以上地方人民政府规定的部门备案?

　　房地产开企业在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上地方人民政府规定的部门备案。

　　6、国家采取什么样的优惠措施鼓励和扶持房地产开发企业开发建设居民住宅?

　　国家采取税收等方面的优惠措施鼓励和扶持房地产开发企业开发建设居民住宅。