解除商品房买卖合同民事代理词

尊敬的仲裁员：

山东威海卫律师事务所接受本案申请人***的委托，指派孙绍军担任其仲裁代理人，接受委托后，代理人通过庭前调查，现就本案的相关事实和法律发表如下代理意见：

一、通过申请人的举证可以证明申请人购买的被申请人开发的***房屋，建筑面积为60.48平米，总房款为98万元。申请人已经按照合同约定全额支付了房款。被申请人应该按照合同约定在2014年5月31日前将验收合格并符合合同约定的房屋交付申请人。但申请人至今未取得综合验收备案证及大产权证书，至今也未向申请人发出书面交房通知书，未将涉案房屋交付申请人。

二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定，商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。本案中，被申请人应该按照合同约定在2014年5月31日前将验收合格并符合合同约定的房屋交付申请人。并应当60日内将办理初始登记的资料报送产权登记部门，在商品房初始登记后90日内向产权登记机关申请办理转移登记（即2014年10月31日前为申请人办理产权证）。现被申请人未取得涉案房屋的综合验收备案证及大产权证书，未按约定时间将房屋交付申请人，未按约定办理初始登记，未按约定为申请人办理产权转移登记手续。被申请人存在逾期交房的违约行为和逾期办证的违约行为，至申请人立案之日即2016年5月23日，办理房产证的期限已经届满超过1年6个月，已导致申请人无法办理房屋所有权登记，其购买房屋的合同目的无法实现。且被申请人在向申请人销售该房屋时隐瞒了诉争房屋属于公共部分，不能网签合同，不能将商品房买卖合同在房管局备案，不能办理房产证的事实，欺骗申请人与之签订商品房买卖合同，进行违规销售。一直到2016年4月19日被申请人出具证明，仍然隐瞒该事实，并且还作虚假承诺为申请人办理***房屋房产证，被申请人违背了基本的诚实信用原则，导致无法为申请人办理房屋产权证书。

综上，按照合同法第九十四条，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。本案中，被申请人迟延履行交房及办证的义务，恶意隐瞒诉争房屋不可以销售、不能办理房产证的真实情况，被申请人存在严重违约，致使申请人签订商品房买卖合同买房的目的不能实现，申请人有权要求解除商品房买卖合同并要求返还购房款98万元。

三、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十六条规定， 当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。被申请人收取申请人98万元的购房款后一直未将所购买的涉案房屋交付申请人，应当承担违约责任，但商品房买卖合同中约定的违约金低于被申请人占用房款给申请人造成的中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失，因此请求以总房款550000元为基数，自付清房款之日即2015年2月16日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至给付之日止。

综上，请法庭支持申请人的仲裁请求。

此致

威海市仲裁委员会

                       代理人：

                          二〇一六年七月四日